零点研究咨询集团董事长兼总裁袁岳

9月14日，大连金石滩，鲁能东方优山美地迎来了一位特别的客人，白衬衫，笔挺的西裤，标志性的“光头”，让他行走在金石滩海边泱泱的人群中依然抢眼，被认出被拍照个不停。

北京大学社会学博士，经济学家，企业家，社会活动家，专栏作家，主持人，独立媒体人……他集多重身份于一身，绝对“高大上”的精英背景反而让他更低调，更谦和，无论合影、采访、请教，皆有求必应。

他是袁岳，现任零点研究咨询集团董事长兼总裁，创业管理服务机构飞马旅发起人。在鲁能优山美地“袁岳论道·财富峰会”正式开场前，大连新浪乐居作为主办方指定的唯一网络媒体有幸与这位儒雅、睿智的学者独家对话，倾听他对经济大势、互联网思维、楼市走向、房地产产品、投资渠道等热点问题的深刻而又形象的剖析。

互联网思维——

互联网本质是屌丝经济，未来产品要让消费者尖叫

乐居：您一直推崇互联网产品与服务，强调互联网思维，能具体解释下互联网经济的本质吗？

袁岳：三句话来概括。第一，在中国，互联网经济的本质是屌丝经济，它的特点是基本以80后、90后为代表的独生子女经济。第二，互联网经济下，你所提供的产品要让消费者产生很强的尖叫效应。但目前来看，提供的100件产品不到1件能产生这样的效果。从这个角度来说，目前的产品不能满足互联网化消费者期待的需求。第三，互联网思维的本质是快速思维，快速行动，好产品要经受住互联网的周期，能在网上让人们多看几遍还愿意看的东西一定是常变常新的。以家具为例，过去一套家具能用一辈子，现在则要快时尚，快周期，因为人们通过互联网知道的新东西过于多。

屌丝新定义——

屌丝多是白领，房地产本质是挑战屌丝底线

乐居：在“屌丝”当道的现下，您对屌丝有何定义？是否认同房地产告别“土豪”走向“屌丝”的说法？

袁岳：房地产本质上是挑战屌丝底线的，它能满足屌丝心理但屌丝很难获得。那什么是屌丝？就是想买房，但当下又买不起房，可能要等到15年后的积累才能买得起。比如刚毕业就想通过5、6年时间来买房，没有达到买房水平却向往更高的生活，这就是屌丝心理。当下的屌丝也不是混不出来的人，不是社会底层，而更多是受过良好教育的白领。

房子属于典型的白领向往的产品，正常来说，按个人的收入在预计的购房周期内难以实现。但现在中国年轻人却可以依靠两股力量通过更短的年限买到房，父母出首付和男女一起供房。现在房子的平均成本和经济水平正导致买房年龄每过一年延迟一岁，很多人指望房价崩溃了可以提前买房，但实际状况正好相反。比如德国一个24岁毕业白领，不吃不喝14年可以买房，在中国则由于父母的帮助使得购房年龄均偏小，但以后会越来越接近国际购房年龄标准。

房地产新常态——

15年内稳中有涨，暴涨暴跌均无可能

乐居：未来的房地产会是怎样的发展曲线？有无暴跌可能？

袁岳：未来，房子的总价值是上升的，中间的增值利益会以税收等方式归国家所有，只要货币政策不放开，房价是会温和上涨的。我们也要习惯一个新常态，房价飙升的时代过去了，房价狂跌的可能性没有。从需求角度来说，投资型需求大幅减少，但大量屌丝需求还强劲存在。

未来15年内，房地产会呈现稳中有涨的基本格局，以前“一控就平，一放就涨”的态势不会明显了。15年后，青年子女会面临继承父母等多套的房产，届时房子不再稀缺，价格也难上涨。

房地产结构调整——

低迷意味着战略调整，提高中端产品增量

乐居：未来房地产市场的产品结构是怎样的？互联网经济和思维，与房地产又该如何结合？

袁岳：大量屌丝购房需求的存在，就意味着房地产产品类型要发生变化，目前中高端公寓比重过大，未来会有经济型公寓等形态产品出现并增加。现在市场产品有空缺，在大规模廉租房、中高端公寓并举的两端分化的市场产品构成里，过多焦点放在了高附加值产品上，中间附加值产品少。现在一些开发商已经开始关注中间产品了，开发商的产品战略要调整，更贴近屌丝需求。未来高端屌丝会变成中档商品房的消费者。

5年以后，房地产经济的互联网程度会非常高，因为中端人群会有增量。比如未来模块化造房和工业化造房，就会成为快速、低成本造房的重要部分，就意味着在生产方式、市场定位等这些环节需要企业来调整。低迷就意味着调整，现在的房地产是个战略调整期。

旅游地产出路——

不能锁定单一人群，要注重“好玩”的精神情趣

乐居：大连金石滩作为典型的旅游度假景区，其中大体量的旅游地产产品能否经受住跌宕楼市的“洗礼”？未来出路又在何？

袁岳：大体量的产品会存在发展空间，一方面像大连这样的城市，不但本地有购买力，对周边城市也有辐射号召力，这是好机会。另外一方面也要求，大体量产品不能过于锁定单一人群，比如专注45岁以上的高端人群会有个问题，那就是不好玩，所为一个社区来说缺乏生气。一个大社区要有青年中心的感觉，好玩的东西是由较年轻的家庭来推动的。所有中国的新房地产都要考虑这个问题，45岁以上人群收入高，但精神情趣上向往年轻人，所以营造社区精神气氛时，要考虑到他们内心崇尚的活力，房地产开发要注重精神驱动力。

对于像鲁能优山美地这样大体量的旅游地产项目，总体来说也还是有优势的。首先，人们都对风、水、山、气皆优良的环境有向往，因为这些元素是人造不出来的，住着踏实，这也是旅游景观地产的重要支撑，也是金石滩楼盘的基础优势。其次，除了风景优美，楼盘还要打造便利的服务体系，比如社区服务，互联网服务等，都要做到较高的水平，创新的社区服务会让楼盘不只成为居住中心，更是生活中心。

投资、投机与赌博——

国内以赌博为主没有投资，波动才是常规

乐居：很多人抱怨国内投资渠道日益狭窄，您如何看待？对投资者有何更好的建议。

袁岳：过去一投进去就挣一大票钱的时代过去了，经济高增长的时代也过去了。我们要习惯低于预期增长速度的增长模式。我们进入到更正常的投资模式，任何投资暴利时代看不到了。没有投机的投资渠道了，只有正常的投资渠道。

投资是一个风险管理的专业，比如股市老跌不对，老涨也不对，波动才是常规。只能找好周期的特点挣钱，这意味着要把投资当成专业去研究，而不是作为赌博去跟随。有想做的事儿知道咋做专业去做这叫投资，有想做的事儿不知道咋做跟着人去做这叫投机，有想做的事儿不知道咋做瞎弄叫赌博，现在就是赌博为主，投机其次，没有投资。eju